Regularização Fundiária Urbana (REURB): Como o Município Pode Regularizar Loteamentos em 2026

Estima-se que mais de 50 milhões de brasileiros vivam em imóveis sem regularização formal — sem escritura, sem registro em cartório. A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei 13.465/2017, criou o instrumento legal para municípios resolverem décadas de irregularidade urbana. Em 2026, com os procedimentos consolidados, é hora de agir.

O Que é a REURB e Por Que Importa

A REURB é o processo pelo qual o poder público legitima e registra imóveis em áreas urbanas ocupadas de forma irregular — loteamentos clandestinos, favelas, áreas de posse. O resultado é que cada família recebe o título de propriedade ou o Certificado de Regularização Fundiária (CRF).

• Para o município, a REURB traz:
• Ampliação da base do IPTU — imóveis irregulares não pagam IPTU adequadamente
• Melhoria urbanística — o processo inclui adequação de vias, saneamento e equipamentos
• Redução de conflitos fundiários — posseiros com título têm segurança jurídica
• Acesso a crédito — proprietários com escritura podem financiar melhorias na casa

Modalidades de REURB

REURB-S (Social) Para ocupações de interesse social — famílias de baixa renda (até 5 salários mínimos). O município pode promover a regularização e isentar as famílias de custas cartoriais. O mais frequente no contexto municipal.

REURB-E (Específico) Para ocupações que não se enquadram como interesse social — imóveis de maior valor, condomínios irregulares, loteamentos de classe média. O custo do processo é do particular.

Quem Pode Promover a REURB

• O próprio Município (promoção direta)
• O Estado (para áreas estaduais)
• Os beneficiários, individualmente ou em conjunto
• A cooperativa habitacional ou associação de moradores

O Processo de REURB: Passo a Passo

1. Requerimento e Diagnóstico Identificação das áreas prioritárias para regularização. O município deve fazer um diagnóstico de áreas irregulares no território urbano — quantas são, onde estão, quantas famílias abrigam.

2. Elaboração do Projeto de Regularização Fundiária (PRF) O PRF inclui: - Levantamento planialtimétrico e cadastral - Planta de parcelamento regularizado - Memorial descritivo - Estudo de impacto de vizinhança (quando necessário) - Projeto das vias, saneamento e drenagem

3. Notificação dos Titulares de Domínio e Confrontantes Proprietários dos terrenos originais e confrontantes são notificados para se manifestar em 30 dias.

4. Aprovação Municipal O Poder Executivo aprova o PRF por Decreto, emitindo o Certificado de Regularização Fundiária (CRF).

5. Registro em Cartório O CRF é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, abrindo matrículas individuais para cada lote/unidade. A partir desse momento, cada família pode obter a escritura.

6. Titulação das Famílias O município emite o título de legitimação fundiária ou de legitimação de posse para cada família beneficiada.

Custo e Financiamento da REURB

A REURB-S tem custo zero para as famílias. O custo do levantamento técnico e do projeto é da prefeitura. Fontes de financiamento:

• PAC Urbanização de Favelas — recursos federais para regularização e urbanização
• FNHIS — Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social
• OGU — emendas parlamentares para habitação e regularização fundiária
• BID e Banco Mundial — programas de apoio à regularização fundiária municipal

Desafios Comuns e Como Superá-los

Falta de Documentação Histórica Muitos loteamentos irregulares não têm planta ou documentação. Solução: georreferenciamento por drones + levantamento aerofotogramétrico com câmera de alta resolução.

Área de Preservação Permanente (APP) Ocupações em APP precisam de tratamento especial — na REURB-S, é possível regularizar em APP quando não há risco e não há solução alternativa, com condicionantes ambientais.

Resistência dos Moradores Alguns moradores temem que a regularização resulte em cobrança de impostos. É fundamental comunicar claramente os benefícios e garantir isenções de IPTU para famílias de baixa renda.

Cartórios Sobrecarregados O processo de registro pode demorar meses em municípios com cartórios lentos. Algumas prefeituras criaram mutirões de registro com os próprios cartorários.

Resultados Esperados

• Municípios que concluem processos de REURB relatam:
• Aumento de 10-20% na base do IPTU (novos imóveis regularizados)
• Redução significativa de conflitos de terra e invasões
• Melhoria dos índices de desenvolvimento humano (IDH) na área regularizada
• Facilitação de acesso a crédito habitacional pelas famílias

A Evoluta apoia municípios em todas as etapas da REURB, desde o diagnóstico fundiário até a titulação das famílias, com equipe especializada em direito urbanístico e gestão de projetos.